遺産分割で、遺産に不動産が含まれている場合があります。
この場合、不動産を遺産分割で分けるにはどのような方法があるのでしょうか。
遺産が現預金の場合は、物理的に公平な細かい分割が可能ですが、不動産の場合、1円単位での細かい公平な分け方が困難です。
また、現預金の場合と異なり、不動産の場合は、不動産の評価額をどうするか（固定資産税評価額、路線価、時価などどの基準を採用するか、また時価は幾らとするか）で対立が生じる場合が多いのが通常です。
不動産を分割する方法として、①現物分割、②代償分割、③換価分割、④共有分割の方法があります。
１ 現物分割
現物分割とは、不動産そのものを、各相続人が単独で所有権を取得する方法です。
例えば、相続人が長男、次男で、互いに等価値の不動産Ａを長男、不動産Ｂを次男が各自取得するような場合をいいます。
あるいは、１０００坪の土地Ａを各５００坪の土地Ａ①、土地Ａ②に分筆して、長男が土地Ａ①、次男が土地Ａ②を取得する場合をいいます。
遺産分割の協議、調停、審判においては、まずは遺産分割が現物分割の方法によって解決することが可能か検討することが原則となります。
２ 代償分割
遺産である不動産が1つの場合、１つの建物を現物分割することは現実的に困難ですし、１つの土地を分筆すると土地の面積が狭くなるなどで現物分割が困難な場合があります。また、複数の不動産がある場合でも、複数の相続人が法定相続分に応じて現物分割をすることが困難な場合もあります。
このような場合、ある相続人が不動産を取得する代わりに、他の相続人に対して他の相続人の法定相続分相当を現金（代償金）で支払う代償分割が検討されることになります。
代償分割が認められるかどうかは、従来の不動産の利用状況、不動産の法定相続分による持分割合、代償金の支払能力などによって決せられます。
３ 換価分割
不動産の取得を希望する人がいない場合や、代償金の支払能力がある相続人がいない場合には、現物分割も、代償分割も困難です。
この場合、相続人らは、遺産である不動産を売却して、売却代金から仲介手数料など必要経費を控除した残金を法定相続分に応じて分割することを希望する場合があります。
これを換価分割といいます。
４ 共有分割
不動産の現物分割も困難で、代償分割することもできず、換価分割で第三者に任意売却して売却代金を分ける換価分割も困難な場合があります。
そうなると、遺産である不動産について共有分割とする他はなくなります。
法定相続人が長男、次男で、遺産である不動産Ａが一つの場合、相続人である長男と次男で遺産の不動産Ａを各2分の1の共有とするのが共有分割となります。
しかし、遺産分けで対立した共同相続人が同居するなどして共有不動産を友好的に共同して利用することは困難です。
そうなると、共有状態を解消するためには、結局、後日、共有物分割の調停、共有物分割訴訟などの手続きをしなければならなくなる可能性が高くなります。
このように、共有分割は、現物分割、代償分割、換価分割のいずれも困難な事案にやむを得ず検討される分割方法ですが、紛争の火種が残り、後に共有物分割訴訟をしなければならなくなる場合が多いと考えます。
小括
遺言書などがない場合、相続が発生した場合、遺産分割協議（遺産分割協議が全員合意できない場合は、家庭裁判所で遺産分割の調停・審判）により解決する必要があります。
そして、遺産に不動産がある場合、不動産分割方法としては、上記①現物分割、②代償分割、③換価分割、④共有分割の4つの方法があり、それぞれメリット、デメリットがあり、当該事案において、どの遺産分割方法が適切かを弁護士等の専門家の意見を確認したうえで判断する必要があると考えます。
